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¿QUIÉN PUEDE CONVOCAR LA JUNTA DE PROPIETARIOS?



Según el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH) “la convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión”. Cuando habla de los promotores de la reunión se está refiriendo a “la cuarta parte de los propietarios, o en un número que éstos representen al menos el 25% de las cuotas de participación” (art. 16.2 de la LPH).

Parece que la jurisprudencia considera de forma mayoritaria que la posibilidad de que sean los propietarios (con los requisitos indicados) los que convoquen será sólo en caso de que el Presidente no lo haga, es decir, con carácter subsidiario cuando la petición dirigida al  Presidente para que convoque no es atendida por éste ya sea de forma expresa o tácita.  En este sentido se manifiestan sentencias como la de la Audiencia Provincial de Málaga de 17 de abril de 2012,  la de la Audiencia Provincial de Madrid de 17 de septiembre de 2008 o la de 9 de enero de la Audiencia Provincial de Asturias.

No obstante, existen otras sentencias que apoyan que la facultad de convocar de los propietarios se encuentra al mismo nivel que la del Presidente, es decir, tienen una legitimación directa y principal para convocar, y esto lo justifican con el argumento de que dada “la importancia que tienen las decisiones de la Junta para los intereses comunes” deberían poder convocar también, sobre todo cuando existe conflicto de intereses con el Presidente o cuando uno de los puntos del orden del día de la convocatoria sea la remoción o cese del Presidente. La sentencia de 11 de junio de 2013 de la Audiencia Provincial de Madrid dice además que en el art. 16.1 de la LPH se pone en un plano de igualdad a Presidente y a los propietarios ya que su tenor literal es el siguiente: “”La Junta de Propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación”.

Así pues, aunque existe cierta discrepancia de opiniones entre la jurisprudencia, a día de hoy son más las sentencias que están a favor del papel subsidiario de los propietarios para convocar las Juntas, otorgándole la facultad de forma principal y directa al Presidente.

reunión vecinos

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1 DE ENERO DE 2017: ADIÓS A LAS CALEFACCIONES CENTRALES



Va quedando menos para que las comunidades de propietarios españolas con calefacción central se adapten a la Directiva 2012/27/UE del Parlamento Europeo, referida a la eficiencia energética, y cuyo contenido se ha traspuesto en España a través del Real Decreto 56/2016, publicado en el BOE la semana pasada, concretamente el 13 de febrero de 2016. Básicamente lo que recoge el Real Decreto son las exigencias de Europa en materia de auditoría energética, acreditación de proveedores de servicios y auditores energéticos y promoción de la eficiencia del suministro de energía.

Para la consecución de esto último, una mayor eficiencia en el consumo de energía, es por lo que se obliga a las comunidades de propietarios con sistema de calefacción central a hacer el cambio a otros sistemas que permitan ajustar el consumo de cada propietario a sus necesidades y que se cobre a cada cual por lo que realmente consuma. No tiene sentido que un señor, propietario de una vivienda en la que no vive apenas porque por trabajo reside en otro lugar, tenga la calefacción encendida todo el día y tenga que pagar la cuota de comunidad en base a ese consumo cuando en realidad no está en casa. El desperdicio energético en este supuesto es notable y las posibilidades de ahorro para el propietario también.

Aunque el ahorro a largo plazo se prevé importante lo cierto es que, de momento, los propietarios sí tendrán que desembolsar una cantidad para acometer el cambio de sistema. En algunas comunidades autónomas ya están previstas ayudas para subvencionar este gasto a las familias, no es el caso de Aragón, donde todavía no se ha elaborado ninguna norma al respecto. En www.dadocarinmuebles.com estaremos atentos a todo lo que acontezca en este asunto en nuestra Comunidad Autónoma a fin de poderos informar debidamente. De momento, lo que sí podemos comentaros es que la forma de hacer el cambio de un sistema de calefacción central a uno individual dependerá de la forma en que los radiadores de la comunidad estuvieran conectados: en anillo o en columna. La buena noticia: es mucho más fácil hacer el cambio cuando el sistema es en anillo. La mala: más del 50% de los sistemas de calefacción central en nuestro país están dispuestos en columna.

¿En qué consiste cada uno de estos sistemas y cuál es la solución para cada uno de ellos?

Distribución en anillo: existe un único punto de entrada y un único punto de salida para cada vivienda. Solución: colocar un contador de energía (o calorímetro) en cada piso que medirá, por un lado el caudal de agua que entra en cada vivienda y, por otro, la diferencia de temperatura de entrada y de salida. Integrando los dos factores podremos medir (en kw/h) la cantidad de calefacción consumida por la vivienda en un periodo de tiempo determinado.

Distribución en columna: las calefacciones de las viviendas tienen varios puntos de entrada y los radiadores se encuentran unidos entre sí de arriba abajo (los de la cocina juntos, los del baño juntos…etc) Solución: es necesario poner un aparato de medición no en cada vivienda sino en cada radiador unido en columna con los demás y luego instalar una unidad que centralice las lecturas.

 

Sistemas de calefacción central. Fuente: http://www.cnomys.es/

Sistemas calefacción central. Fuente: cnomys.es

 

En ambos casos es preciso colocar un termostato que permita a los vecinos regular la temperatura de su casa: en las instalaciones en anillo basta con un termostato y válvula a la entrada de la vivienda, en cambio en las instalaciones en columna hay que regular cada radiador por separado con una válvula termostática. ¿Cuál es el problema de esto? Pues que si cada vecino puede regular su temperatura con las válvulas esto significa que la presión de las tuberías de la comunidad sufrirá constantes variaciones en función del flujo de agua y la mayoría de las bombas instaladas en estas comunidades con calefacción central son de velocidad fija preparadas sólo para mantener un flujo constante…así pues, habrá que cambiar también las bombas de velocidad fija por otras de velocidad variable que suban mayor o menos cantidad de agua según la demanda de los vecinos. A la larga estas bombas consumen menos energía (entre 3 y 8 veces menos) pero de momento hay que hacer el desembolso.

Según la Oficina del Consumidor todos estos aparatos tienen un coste elevado: alrededor de 700 y 1200 euros por vecino…pero el ahorro de energía puede estar entre el 30 y el 50% de lo que antes se consumía.

Así que, si todavía no se ha hecho el cambio en tu comunidad de propietarios empieza a mover el tema y buscar presupuestos de proveedores de este servicio. Tenéis como fecha máxima el 31 de diciembre de 2016. Aún quedan unos meses…pero no os descuidéis porque el Real Decreto prevé multas de hasta 10.000 euros!!!

Si no podéis desembolsar esta cantidad también existe la posibilidad de alquilar estos aparatos…aunque a la larga os va a salir más caro.

Esperamos haberos aclarado un poco este asunto si todavía lo teníais un poco verde 😉

¡Hasta el próximo post!


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LA FIGURA DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS



Desde el momento en que una comunidad de propietarios decide por acuerdo de la Junta nombrar a un administrador profesional como la persona que se encargará de gestionar el edificio en el que se encuentran sus propiedades nace una relación que va mucho más allá del desempeño de las funciones que tiene encomendadas por la normativa aplicable: nace una relación personal, al menos entre el Presidente de la comunidad y el Administrador, que debe basarse en la plena confianza y colaboración.

Es por eso que consideramos que la figura del Administrador de Fincas no sólo ha de ser una persona cualificada profesionalmente para ejercer su labor, sino también un persona con un talante conciliador, responsable, con don de gentes y con gusto por las relaciones personales. Es inevitable, como ya se dijo en el anterior post, o por lo menos bastante posible, que a lo largo de la vida de la comunidad de propietarios surjan desavenencias, conflictos de carácter jurídico o económico…etc que exigen de mano izquierda para un correcto desenvolvimiento y resolución. A veces una actitud positiva y proactiva pueden ser suficientes para evitar que un asunto se complique más de la cuenta.

Desde nuestro punto de vista esta actitud proactiva ha de darse en las dos direcciones: tanto del administrador hacia la propiedad, como de la propiedad al administrador. Nadie conoce mejor lo que ocurre en casa que el propio habitante de la misma, por ello es importante que los propietarios, a través de su Presidente, mantengan una comunicación fluida y faciliten toda la información que consideren puede ser importante para una buena administración de la comunidad.

La relación de confianza mutua se va tejiendo poco a poco, a medida que se observa un buen desempeño por parte del profesional y buena disponibilidad por ambas partes. En ir armando esa confianza nos volcamos día a día en DADOCAR INMUEBLES, con nuestro trabajo, en las distintas actividades que acometemos.

 

 


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COMUNIDADES DE PROPIETARIOS: UNA SOCIEDAD A PEQUEÑA ESCALA



Según la definición de la Real Academia Española de la Lengua la palabra “sociedad” es un “conjunto de personas, pueblos o naciones que conviven bajo normas comunes” ó una “agrupación natural o pactada de personas, organizada para cooperar en la consecución de determinados fines”. Así pues, ante estas definiciones queda claro que para vivir en sociedad, es decir, en un grupo de personas, es necesaria la organización…¿Con qué fin?  Pues básicamente para lograr una mejor convivencia.

Si trasladamos estas definiciones a un ámbito más pequeño, el de una comunidad de propietarios, nos damos cuenta de que encajan perfectamente. Una comunidad de propietarios vendría a ser una mini-sociedad en la que es necesario regirse por unas normas  si deseamos que las cosas se hagan con un orden y no de manera arbitraria, a conveniencia de cada cual.  Es la única forma de impedir, o por lo menos de minimizar, los conflictos que puedan generarse que son, por otra parte, razonables y normales. Incluso aún habiendo buena voluntad y talante conciliador entre los miembros de la comunidad puede ocurrir que, ante un mismo hecho que acontezca, los puntos de vista y las percepciones sean distintos. En estas situaciones es necesario que exista un “lugar común” al que acudir para la resolución de la controversia, algo que nos dé seguridad, certeza…y es ahí cuando entran en juego las normas, tanto legales como las que podamos pactar entre nosotros mismos.

Es mucha la normativa que regula las comunidades de vecinos o aspectos relacionados con ellas… pero entre toda la caterva de normas, la que propiamente se encarga de la regulación específica de las comunidades de propietarios es la Ley de Propiedad Horizontal, que se remonta al año 60 y que ha sido objeto, a fecha de hoy, de numerosas actualizaciones y modificaciones. No vamos a nombrarlas aquí porque son demasiadas y resultaría un post bastante tedioso, pero sí que podemos concluir que todas ellas han ido en la línea de agilizar y flexibilizar la adopción de acuerdos y toma de decisiones así como de regular de forma más exhaustiva temas trascendentes en el día a día de la comunidad como son: la elección de cargos, sus funciones…etc. También se han abordado otros asuntos importantes: integración y facilitación del acceso y circulación de minusválidos dentro de los edificios, dotación de mecanismos para la lucha contra los morosos de la comunidad, puesta a disposición de los propietarios de instrumentos para la introducción de medidas de eficiencia energética…por nombrar algunos.

Como toda sociedad que se precie, las comunidades de propietarios son elementos vivos que evolucionan y cuyos miembros se relacionan entre sí así como con personas ajenas a la propia comunidad…y ya se sabe que en toda relación humana siempre existe el riesgo de conflicto. Es en estas situaciones especialmente cuando se precisa acudir a la norma y también a la figura del Administrador de Fincas…pero como decía mi abuela….”ése ya es otro cantar…”

¡Hasta el próximo post! (“la figura del administrador de fincas”)


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